זמן קריאה: 4 דקות
קרקעות ומבנים ללוגיסטיקה ותעשיה הפכו בשלוש השנים האחרונות ללהיט בקרב היזמים, המשקיעים ומשתמשי הקצה. אזורי תעשיה שנחשבו עד לפני שנתיים – שלוש כרחוקים מהמרכז והביקושים בהם היו דלים יחסית, נחשבים כיום למרכזיים ומבוקשים מאד. מכרזי המנהל האחרונים מלמדים שמחירי הקרקעות בבית שמש לדוגמא, הגיעו כבר לאזור ה 4 מיליון ₪. בקרית גת ובאזור תימורים הגיעו המחירים ל 5 מליון ₪ לדונם, ואפילו באופקים מדברים כבר על 2.2 – 2.5 מליון ₪ לדונם. גם בצפון, באזור קדמת גליל ובאזורים נוספים, נרכשו קרקעות במחירים גבוהים פי שתיים מעסקאות שנעשו לפני שנה – שנתיים. מחירי השכירויות באזורי ביקוש (קריית גת, הר טוב, מודיעין ושוהם) נעים בערכים של 40-50 ₪ למ"ר למבנים איכותיים עם תקרה של 14-16 מטר והיד עוד נטויה.
מחירי קרקעות שנתקבלו במכרזים אחרונים של המנהל וכן בעסקאות בשוק החופשי משקפים שווי גבוה למ"ר זכויות, בסדרי גודל של 4,000 – 5,000 ₪ למ"ר. בתוספת בניה אנחנו מגיעים לאזור ה – 8,500 – 9,000 ₪ למ"ר, וזאת כאשר ניצול זכויות הבניה במלואן הגיוני ולא פוגע ביעילות הנכס. בקומה שניה לדוגמא, ללא גישה ישירה לפריקה וטעינה, לא נוכל לקבל את אותם ערכים של קומת הקרקע, מה עוד שגם עומס הרצפה בה יהיה נמוך יותר משמעותית והיא תשפיע על מספר העמודים וצפיפותם בקומת הקרקע.
מסיבה זו הפכו מגרשים בקרקעות בשיפוע טופוגרפי למבוקשות יותר, שכן הן לעיתים מאפשרות תכנון המאפשר פריקה וטעינה מלאות בשתי הקומות, כך שניתן למצות את מלוא הזכויות (בדר"כ – 100-120%).
השאלה המרכזית בתחום הלוגיסטיקה היא, האם מחירי השכירות ומחירי הקרקע ימשיכו לעלות, והאם יש גבול למה שחברות לוגיסטיקה או חברות הנדרשות לשטח תפעולי, יכולות לשלם. לחלופין – האם ייתכן שיזמים הרוכשים את הקרקע במטרה להקים עליה מתחם לוגיסטי להשכרה, יהיו מוכנים להתפשר על תשואות של 5% ומטה? עליית הריביות לרמה של 7.5-8% (פריים פלוס 1.5% לפחות) הפכה חלק מעסקאות היזמות למעט פחות משתלמות, היות וניתן להגיע לתשואה יפה בהשקעות סולידיות יחסית בשוק ההון, ובכלל זה פקדונות וקרנות כספיות, ומאידך הפכה את המימון על הקרקע והבניה ליקר יותר, ומכאן – את העסקה לפחות משתלמת. כבר היום אנו רואים בלימה במחירי השכירות ללוגיסטיקה, הנובעת הן מהיצע מתגבר (מתגבר לאט ובכל זאת) והן מתנאי שוק מאתגרים. הצריכה הכללית במשק ירדה מעט, ויש לכך השפעה על שרשרת האספקה. האמירה שמחיר השכירות יתגלגל לצרכן תופסת היום פחות מבעבר.
מחסנים וקרקעות ללוגיסטיקה ותעשיה באזור המרכז כבר כמעט שאינם קיימים, וכעת בונים מתחמי תעשיה קלה בקומות, עם עליה ברמפה. לקוחות המעוניינים באיתור קרקע או מבנה ללוגיסטיקה ותעשיה במחירים הנמוכים ממחירי השוק, יוכלו למצוא את מבוקשן לעיתים בקיבוצים ומושבים, להם ניתנות הקצאות קרקע. עסקאות אלו מסובכות ומורכבות יחסית, ויש צורך בגורם שינחה את התהליך.
כמו כן, ניתן לראות באחרונה (יוני יולי 2023) מספר עסקאות למכירת קרקעות שנרכשו במכרזים של המנהל בשנה האחרונה, כמעט ללא רווח, כלומר: הפער ממחיר הרכישה במכרז קטן מאד.
מכרזי הקרקע שייצאו בשנה הקרובה יתנו אינדיקציה טובה לכיוון השוק, ואנו צופים שתהיה ירידה של סדר גודל של עשרים אחוז במחיר הזוכה.
אנו במעוף יועצי נדל"ן מתמחים בליווי יזמים ולקוחות קצה באיתור קרקעות מתאימות ללוגיסטיקה ותעשיה, מכירים את התנאים והמגבלות בתב"עות השונות (גובה תקרה, שימושים מותרים וכו'), את הפרויקטים המתוכננים לקום באזורי תעשיה בכל הארץ, וכן עובדים מול מספר קיבוצים ומושבים בהם יש תוכניות פיתוח להקמת מתחמי לוגיסטיקה ותעשיה.
נשמח לעמוד לרשותכם
אליאב 054-5333528
אסף 054-5333523
