אולם, המחסנים של היום הם מבנים יפים, חדשים, עם תקרה גבוהה, מערכת כיבוי אש, ולחלקם יש גם משווי גובה המאפשרים פריקה וטעינה יעילה למשאיות.
באזור המרכז, ניתן למצוא מחסנים להשכרה באיכות גבוהה במודיעין, שוהם, קריית גת, בית שמש והר טוב, מתחם 50 בכפר סבא, אזור צומת מסמיה, ועוד.
בצפון הארץ מוקם מתחם באזור צומת עירון וכן קיימים מחסנים להשכרה באזור תעשיה ציפורית, אלון תבור, נשר ועוד. בדרום, האזורים הפעילים הם באר שבע, אופקים, אשקלון ואשדוד. לכך יש להוסיף מיקומים רחוקים יותר בדימונה וערד. מחירי השכירויות נעים בין 35 ₪ למ"ר בדרום ובצפון, ל 55 ₪ למ"ר במרכז.
הבנת הצרכים שלך בהשכרת מחסן: הגודל הנדרש
הגודל הנדרש הוא פונקציה של גובה המחסן: ככל שהתקרה גבוהה יותר, כך ניתן לצמצם את גודל השטח. יחד עם זאת, עסקים רבים אינם מעוניינים לעבוד עם מלגזות מיוחדות, מוותרים על תקרות של 16.5 מטר ומעלה, ומעדיפים תקרות של 12.5 מטר ומטה.
בבואנו לבחון את גודל המחסן, יש לשים לב לגודל החצר התפעולית ומידותיה, כך שניתן יהיה להיכנס עם משאיות בגודל הדרוש לנו (20 פיט, 40 פיט או משאיות קלות יותר) ולתמרן איתן בנוחות. כמו כן, ישנם עסקים המעוניינים לאחסן מכולות וסחורה בחצר התפעולית ולשם כך היא תידרש להיות גדולה יחסית.
נגישות ומיקום
בתחום זה למדנו שהלקוחות בדרך כלל יודעים טוב מאיתנו: ההעדפות הן לקירבה לצירים הראשיים. אזורי המרלוגי"ם ממוקמים בדרך כלל על צירי תנועה ראשיים: כביש 6, כביש 3 וכביש 40 (אזור מסמיה), כביש 4 וכביש 7, וכו'. דווקא אזור אשדוד הנחשב למבוקש, בעיקר עבור חברות המקיימות אינטראקציה הדוקה עם הנמל, פקוק מאד במשך שעות רבות בשל כניסה ויציאה של משאיות כבדות ממנו (הכביש החדש אמור לפתור את הבעיה?).
קיימת חשיבות לקהל היעד של הלקוחות: באיזה אזור ממוקמים מרבית הלקוחות והאם כדאי להתרחק על מנת לחסוך בהוצאות (מחיר שכירות נמוך יותר, ארנונה נמוכה ולעיתים גם אזור עדיפות א').
כאשר מדובר בנגישות, קיימת חשיבות עליונה גם לנגישות העובדים בחברה: ישנם עסקים בהם ישנה חשיבות עליונה לשימור כוח האדם הנוכחי, ומלאכת האיתור נדרשת להתחשב בכך. על כן, בדרך כלל קשה להתרחק מהמיקום בו נמצא המחסן הנוכחי.
שיקולים נוספים: אבטחה, טמפרטורה דרושה, אזור עדיפות לאומית וכו':
חברות מעוניינות לשבת במקום בטוח, כלומר: ללא סכנת גניבות ודמי חסות, ובישראל רצוי גם שמחוץ לטווח הטילים. על כן, אזורי תעשיה מגודרים היטב וממוקמים הרחק מדורשי דמי החסות, יהיו עדיפים על כאלה שלא. גם החשש מהשבתת העסק עקב מתקפת טילים קיים ונקווה שחשש זה ייפסק במהרה בימינו.
אזור עדיפות לאומית א': השכרת מחסן או מבנה תעשיה באזור עדיפות א' (וכמובן העתקת פעילות החברה לאזור זה) חוסכת הוצאות מס ומאפשרת לעסקים להיות תחרותיים משמעותית.
כיצד ומתי מתחילים בתהליך איתור מחסן להשכרה ?
איתור מחסן הוא תהליך שבדרך כלל אורך מספר חודשים, ואם מכירים היטב את הצרכים ומלווים ביועצים המתאימים (ראו בהמשך), ניתן לקצר את התהליך למספר שבועות.
אנו ממליצים לפנות ליועצי נדל"ן מקצועיים, היות והם מסוגלים לקצר ולייעל את התהליך משמעותית. יועצי נדל"ן מקצועיים המתמחים בלוגיסטיקה ותעשיה מכירים את השוק היטב, מכירים את היזמים וחברות הבניה היוזמות מתחמי תעשיה ולוגיסטיקה להשכרה (או למכירה) ומכירים את העלויות בהן ניתן לסגור את העסקה, לוחות הזמנים, וכן מאפיינים ייחודיים לכל נכס. לדוגמא: לקוח המעוניין ב 10,000 מ"ר מחסן עם תקרה גבוהה, יתפלא כאשר יגיע למחסן להשכרה שיש בו רק משווה גובה אחד. מרכיבים חשובים נוספים הם עומס הרצפה ומספר העמודים בנכס: ככל שיש יותר עמודים תומכים, כך ניצולת המחסן נפגעת וכך גם התמרון של המלגזות ברחבי המחסן.
התנהלות נכונה עם יועץ נדל"ן מנוסה המכיר היטב את ההיצע ואת המרכיבים השונים יכולה לקצר תהליכים ולצמצם זמנים ועלויות.
עיתוי: מתי כדאי להתחיל לחפש מחסן להשכרה?
העיתוי המתאים הוא לפחות שנה וחצי לפני המעבר, ורצוי אף שנתיים ויותר. ככל שמתחילים מוקדם יותר, ניתן לראות יותר נכסים, לבחון האם נרצה במקום קיים שמתפנה או בנכס חדש שנמצא בשלבי בניה ראשוניים (לעיתים אף בשלב הקרקע), וכמובן נהיה "חשופים" להזדמנויות רבות יותר שיכולות להיקרות לפנינו, לדוגמא: שוכר שעוזב באופן מיידי מחסן והבעלים מוכן להמתין מספר חודשים עבורנו. הבנת ההיצע בשוק ו"תפיסת" הרגע הנכון לבצע עסקה, מבחינת המחירים הקיימים, יכולה להיעשות בדר"כ תוך סיוע ביועץ נדל"ן שישקף את התמונה הכללית בשוק.
הבנת ההסכם, עלויות ועלויות נסתרות וכו':
מרלו"גים מגיעים בדר"כ במצב מעטפת הכוללת רצפה ישרה ומספר הכנות. את ההתאמות יצטרך השוכר לבצע בעצמו על פי רוב, ויש לתת תשומת לב לנושא זה, שכן במטראז'ים גדולים העלויות יכולות להגיע למיליוני שקלים. לדוגמא: עלויות ספרינקלרים ומידוף מגיעות למאות ₪ למ"ר, וכך גם החשמל והתאורה. יש לבחון האם יש לוח חשמל, כמה וולטאז' הוא מספק, האם יש ממ"ד, מטבחון ושירותים וכן הלאה. לשם כך אנו ממליצים להסתייע ביועץ לוגיסטיקה מנוסה, המכיר את כל ה"שטיקים" הקטנים שעלולים להגיע לעלויות גבוהות.
עו"ד מנוסה: הצורך בעו"ד מנוסה בעסקאות נדל"ן עסקי הינו קריטי, במיוחד בעסקאות tailor made – בהן השוכר אמור להיכנס לנכס שטרם נבנה או שטרם הסתיימה בנייתו. יש לשים לב להצמדות למדד, למפרטי הטכני, לאחוזי החריגה המוסכמים מהמפרט וכן הלאה. כמו כן, כדאי לקבל זכות לשכירות משנה באותם תנאים ועם מינימום קנס (או ללא קנס), במידה ונהיה מעוניינים לצאת מהחוזה טרם סיומו.
סיכום
איתור מחסן חדש להשכרה הינו תהליך שתחילתו בהבנת צרכי העסק הנוכחיים והעתידיים, היכרות עם היצע המחסנים והמרלו"גים הקיימים והחדשים, המאפיינים שלהם (גובה תקרה, עומס רצפה, חצר תפעולית, גישה למשאיות כבדות וכו'), צירי התנועה אליהם ומהם, העלויות הכרוכות במעבר, ניהול מו"מ נכון ומדוייק ולבסוף – מעבר חלק עד כמה שאפשר.
אנו במעוף מלווים מספר חברות מתחום הלוגיסטיקה והתעשיה באיתור נכסים, ומצד שני – יזמים מובילים המקימים מתחמים של מחסנים למכירה ולהשכרה בכל הארץ. היכרותנו עם השוק מעמיקה ויחד עם זאת – רוחבית. כמו כן, נדע לשקף עבורכם את תמונת ההיצע והביקוש הנוכחית והעתידית: כמה מ"ר אמורים להיבנות בשנים הקרובות ומהו ההיצע הזמין לטווח הקצר, היכן העלויות אטרקטיביות יותר והיכן יש תקרות גבוהות או משווי גובה רבים וכמובן ייעוץ לגבי יתר המשתנים בעסקה.
לקביעת פגישה:
אליאב 054-5333528
אסף 054-5333523
