למה כן – מכירת נכסים מניבים ועסקאות Sales-Leasback
עליית הריבית מחייבת בעלי נכסים לחשב מסלול מחדש
זמו קריאה: 4 דקות
האמונה הרווחת בעולם הנדל"ן הישראלי, היא שהמחירים עולים לאורך זמן. אמונה זו, לצד המחסור התמידי בקרקעות וסביבת הריבית הנוחה מאד ששררה בשווקים, דחפה אנשים פרטיים וחברות לרכוש נכסים מניבים בשנים האחרונות, בתשואות של 6-7.5% לשנה.
לרוכשי הנכסים המניבים מתווספת קטגוריה נוספת, של חברות שרכשו נכסים לשימוש עצמי: ריבית זולה (פריים + 1.65%) + תמיכה מהבנק לשיעור מימון גבוה- 70-80%, בתוספת אלטרנטיבת שכירות לא אטרקטיבית, דחפו את מחירי הנכסים למעלה, בין אם מדובר במשרדים או בקרקעות המיועדות לבניה ללוגיסטיקה ותעשיה.
המציאות הזו השתנתה בשנה האחרונה, וככל הנראה עלול מצב זה להימשך עוד זמן מה, עד שהריביות ירדו מעט. מרבית המומחים מאוחדים בדעה שגם לאחר שתחל ירידת ריבית, לא נגיע לרמה שהייתה.
המציאות החדשה הזו מביאה בעלי נכסים רבים למצב בו התשואה על הנכסים ירדה בחדות, והיות והריבית "החדשה" בתוספת החזר הקרן עולים לעיתים על ההכנסה המתקבלת מהנכס, יש לעיתים צורך להביא מהבית כסף כל חודש כדי לשרת את החוב.
המצב הזה אינו רצוי ואינו נכון כלכלית, מה עוד שניתן לקבל היום ריביות טובות בבנקים, באפס סיכון.
משיחות עם בעלי נכסים, אנו מבינים שישנה תופעת "היאחזות": בעלי הנכסים לא מוכנים למכור "ולאבד" את הנכס, ממנו ציפו להניב להם פירות פיננסיים, ומוכנים לספוג הפסדים חודשיים לאורך תקופה ארוכה ובלבד לשמור על התקווה לחזור ולהרוויח ממנו בעוד מספר שנים, אך שוכחים או מדחיקים את החישוב הריאלי לפיו הריבית העודפת מוחקת למעשה חלק או את כל הרווח שייתכן ויראו בעוד מספר שנים, כאשר השוק יתאושש. כלומר: עליית ערך עתידית אינה בהכרח הבטחה לרווח, כאשר הריביות גבוהות לאורך זמן.
מצב זה של "היאחזות" קיים גם כאשר הנכס נקנה במחיר נמוך משמעותית ממחירו הנוכחי, אך ניתן היה לקבל עבורו מחיר גבוה יותר לפני שנה וחצי-שנתיים. המחיר שניתן היה לקבל עודנו מהדהד בראשו של בעל הנכס, אך כאמור, מדובר בהד בלבד.
לכך יש להוסיף את המיסוי הישראלי ועלויות הרכישה, שאינם מוסיפים לרצון או הכדאיות למכור.
המונח "cut your losses" אינו שגור בישראל, במיוחד בתחום הנדל"ן: לא מוכרים אם לא חייבים, וגם כאשר חייבים למכור, נעמדים על הרגליים האחוריות.
לסערת הריביות והמימון (או נכון יותר – חוסר המימון), יש להוסיף את המצב הכלכלי הנוכחי: אינפלציה גבוהה לצד חששות ממיתון וירידה בפעילות הכלכלית במשק. אלמנטים אלו גורמים להרעה עסקית וגידול באתגרי המימון בענפים רבים במשק.
אנו סבורים כי לעיתים כדאי להקל את המצב: להוריד את המימון המעיק, למכור את הנכס המניב, בין אם הוא מושכר לצד שלישי ובין אם בעל הנכס הוא השוכר והמשתמש, ולהמתין
