שוק המשרדים:
שכירות
ניתן לחלק את שוק המשרדים לתל אביב, רמת גן (אזור הבורסה) והרצליה, ולכל היתר,
בתל אביב ניתן לראות ירידות מחירים של כ 20%, כאשר רמות המחירים סביב ה 200 ₪ למ"ר לא משולמים עוד על ידי חברות הייטק. יש להדגיש שמחירי השיא בפרויקטים מובילים בתל אביב (עזריאלי שרונה, תוהה, מגדלי אלון, אקרו בחסן ערפה, דה וינצ'י, מידטאון ועוד) "הושגו" תודות לגאות בהייטק שהחלה מאמצע 2020 ועד אמצע 2022. חברות הייטק שכרו עשרות אלפי מ"ר, במקרים רבים כחלק מגידול צפוי, שילמו מחירי שיא ובחלק מהמקרים נותרו אלפי מ"ר להשכרת משנה.
יחד עם זאת, אין קריסה של מחירי שכירות וביקושים קיימים. חברות שמחפשות לעבור למגדלים מבוקשים ממשיכות לשלם תעריפים של 120-150 ₪ למ"ר בגמר מלא למשרדים בפרויקטים המובילים.
בערים הסובבות את תל אביב – בני ברק, פתח תקווה וכו' (למעט הרצליה פיתוח), מחירי השכירויות נעים סביב ה 55 – 45 ₪ למ"ר במעטפת, המשקפים 75 – 95 ₪ למ"ר כולל התאמות. מחיר זה נכון לשנים האחרונות ולמעשה התזוזה מעלה במחירי השכירות בתקופת הגאות פסחה על אזורים אלו. ציפיות לקבל 65-70 ₪ למ"ר במעטפת נתבדו, כאשר הגורם העיקרי הוא עודף היצע של עשרות אלפי מ"ר איכותיים מאד וכן שטחי משרדים רבים שיושלמו בשנים הקרובות ע"י מיטב חברות הנדל"ן. בשורת הרכבת הקלה עדיין לא באה לידי ביטוי במחירי השכירות, אולם בהחלט משפיעה לטובה על ההחלטה לשכור משרדים לאורך המסילה.
ברעננה מחירי השכירויות גבוהים יותר ב 5 – 10 ₪ למ"ר, וגם שם ניתן למצוא היצע לא מבוטל.
עד לפני שנה נתקלנו בציפיות של יזמים ובעלי משרדים בערים הסובבות את תל אביב, כי ניתן יהיה להשכיר את כל הפרויקט או את רובו, עד לקבלת טופס 4. בחינת העשור 2010-2020 מצביעה בבירור כי זה כמעט ולא קורה : זמן האכלוס (90-100%) של פרויקט משרדים מחוץ לתל אביב עמד תמיד על 24-36 חודשים מקבלת טופס 4, וזה עוד היה בתקופות של היצע מצומצם.
כמו כן, קיימים היום פרויקטים מתחרים באותו אזור או באזור סמוך, לדוגמא: הפרויקטים על ציר ז'בוטינסקי בפתח תקווה מתחרים ישירות עם אלו שבז'בוטינסקי בני ברק (כולל מתחם בסר) וכן עם אלו שבקריית אריה. ההיצע לוחץ את המחירים למטה, אך יחד עם זאת מבליט יתרונות של פרויקטים הנתפסים כמגדלי בוטיק, עם חדר כושר לדוגמא, ושירותים נוספים (מגדל חוגי ONE בקריית אריה הוא פרויקט בוטיק, גילוי נאות – משרדנו משווק אותו) וכן של פרויקטים הנמצאים בבעלות אחת, המאפשרים עסקאות שכירות של מספר קומות ברצף מול בעלים אחד.
אכלוס הפרויקטים שעתידים להיות מושלמים בשנים הקרובות יחייב צמיחה משמעותית של המשק ובפרט של חברות הייטק עתירות עובדים, או לחילופין, מעבר מאסיבי מבניינים ישנים לפרויקטים החדשים.
רכישה
מחירי המשרדים לרכישה נותרו גבוהים בתל אביב, כאשר בפרויקטים המובילים המחירים המבוקשים עומדים על סדרי גודל של 25 אלף ₪ למ"ר ברמת מעטפת. בפועל נעשו מעט מאד עסקאות במחירים אלו.
יש לזכור שההיצע של משרדים לרכישה בתל אביב נמוך יחסית, היות ופרויקטים רבים מוחזקים בבעלות חברות נדל"ן עסקי (עזריאלי, אמות וכו') עם איתנות כלכלית גבוהה, ומאידך משרדים שנמכרו בקבוצות רכישה ויזמויות מושכרים, כך שבעליהם לא חווים הפסד כתוצאה מהמשך החזקת המשרד.
בניגוד לתל אביב, בערים הסובבות בהחלט ישנה התפכחות וירידת מחירים. בפרויקטים בפתח תקווה לדוגמא, עמדו המחירים לפני שנה על 12.5 אלף ₪ למ"ר, והיום ניתן לרכוש כבר במחירים של 11.5 אלף ₪ למ"ר..
לוגיסטיקה ותעשיה
מגזר זה נתפס כאיתן, בשל מיעוט פרויקטים חדשים, לצד זינוק בביקושים בשנים 2022-2023 .
שכירות
לאחר מספר שנים של עליות מחירים חדות בעלויות הקרקע לצד עלייה בעלויות הבניה ובסטנדרט וביקושים גבוהים, מהרבעון הרביעי 2023 ישנה התייצבות ואף ירידה קלה במחירי השכירות וירידה חדה בביקושים, לצד ההכרה שלא ניתן לגלגל את מחירי השכירויות על הלקוח הסופי ללא גבול. תפישה זו של גלגול מחיר השכירות על הלקוח הסופי רווחה בענף עד לפני שנתיים בערך, עד שגם השוכרים הפנימו את הבעייתיות שבה.
מחירי השכירות בענף הלוגיסטיקה והתעשיה עומדים על 30- 35 ₪ למ"ר בצפון הארץ ודרומה, וסדר גודל של 45-50 ₪ למ"ר באזור המרכז רבתי, תלוי במאפייני המבנה (גובה תקרה, משווי גובה, חצרות תפעוליות ועוד). כיום נבנים מספר פרויקטים של לוגיסטיקה ותעשיה ברמה גבוהה, כאשר חלקם בפורמט של טכנו פארק – מתחם בן 3-4 קומות. מתחמים אלו יכולים לענות לצרכים של לקוחות תעשייתיים קטנים בינוניים, אך כאשר מדובר בלקוח "כבד" (heavy duty), כבר נדרש מבנה תעשיה /לוגיסטיקה קלאסי מותאם אישית.
באזורי התעשיה ביואב, קריית גת, אופקים, מודיעין ובית שמש נבנים פרויקטים חדשים, חלקם בבניה וחלקם בתכנון מתקדם. המחירים עומדים על 45-55 ₪ למ"ר.
בצפון הארץ עתידים להיבנות מתחמי תעשיה ואחסנה, באזור בית שאן, נוף הגליל ועוד.
אחד המאפיינים של הביקושים לשטחים לוגיסטיים הוא שמתחם של 50 אלף מ"ר יכול להיות מושכר בהינף אחד, כלומר – לשוכר אחד. שוכר שכזה "מנקה" את ההיצע באותו אזור ולמעשה דוחק את יתר הלקוחות לאזורים אחרים או להמתנה לפרויקט הבא, ומעלה את המחירים במקביל.
מחירי השכירויות מושפעים ממחירי הקרקע שהאמירו מאד בשנים האחרונות ומעלויות הביצוע. אם ניקח את אזור גדרה לדוגמה, נראה שמחירי הקרקעות במכרזים האחרונים של המנהל הגיעו בחלק מהמקרים ל 5-5.5 מיליון ₪ לדונם. אלו עסקאות מדווחות ברשות המיסים. אם נוסיף לכך את עלויות הביצוע, ובתנאי שממצים את כל זכויות הבניה, מגיעים לעלות מעל ל 10 אלף ₪ למ"ר בנוי. ניתוח השקעה במבנה כזה לצורך תשואה בלבד, מובילה אותנו לאזור ה 6% במקרה הטוב.
מכירה
היצע שטחי הלוגיסטיקה והתעשיה למכירה מתמקד במתחמי תעשיה (כפי שצוין לעיל), שם המחירים נעים סביב ה 12-15 אלף ₪ למ"ר. במתחמים אלו קיימת עלות בניית רמפות לקומות, הנדרשות לעומסי רצפה גבוהים ואפשרות תמרון למשאיות, וכן קיים מרכיב ברוטו נטו, שאינו קיים במתחמים הוותיקים יותר , פרויקטים מסוג זה פונים בדר"כ לעסקים קטנים ובינוניים.
מחירי הקרקעות ללוגיסטיקה ותעשיה
מכרזי המנהל הם הסמן המרכזי למחירי הקרקעות, וסביבם נעים המחירים. ואולם, ניתן לראות כי בעלי הקרקעות שרכשו במכרזים בשנתיים האחרונות, מתקשים להשיא רווח על הקרקעות שברשותם. עלויות הבניה והריביות הגבוהות על רכישת הקרקע, לצד זה שהשוכרים הפוטנציאליים אינם ממהרים לשלם 55 ₪ למ"ר, תורמים לקיבעון במצב: בעל הקרקע לא בונה וסופג עלויות ריבית ומאידך הרוכשים לא מוכנים לשלם פרמיה על מחירי הקרקע.
הביקושים לקרקעות לתעשייה ולוגיסטיקה ירדו כאמור, אך עודם קיימים. הצורך בשטחי אחסנה וייצור קיים ואנו מעריכים שעם סיום המלחמה תחול התאוששות בביקושים.
מחירי הקרקעות עם ייעוד ללוגיסטיקה ותעשיה עומדים על סדר גודל של 2 מיליון ₪ לדונם באופקים, 4 מיליון ₪ לדונם בבית שמש, 5.5-6 מיליון ₪ לדונם באזור יואב ותימורים, 7-9 מיליון ₪ בשוהם וכו, אולם ההיצע מצומצם (מה שתורם ליציבות במחירים).
מעניין לראות את התוצאות במכרזי המנהל שייצאו בשנה – שנתיים הקרובות.
בשנים שחלפו הזכרנו את העסקאות למתחמי לוגיסטיקה בקיבוצים ומושבים, אך גם כאן חלה התפתחות (והתפכחות): עסקאות שהיו קרובות להיסגר לפני שנה וחצי בתנאי ריבית נוחים, הפכו ללא כדאיות עבור היזמים. לזה יש להוסיף את הבירוקרטיה מול הקיבוצים והמנהל.
נכסים מניבים
עליית הריביות ומצב המלחמה נטעו בנו את ההנחה שנראה עסקאות מכירה רבות של נכסים מניבים בתשואות של 7.5% ומעלה.
המציאות שונה: המוכרים אינם ממהרים "לשחרר", המחירים המבוקשים עבור נכסים איכותיים בפריים לוקיישן ממשיכים לשקף תשואות של 5.5-6% ורק כאשר מדובר בנכסים עם הסכם שכירות שעומד להסתיים, צורך בהשקעות רבות בנכס, מיקום בעייתי וכו' , ניתן להגיע לתשואה של 7% ומעלה. ההבדל העיקרי מלפני שנה – שנה וחצי, הוא שאכן מוצעים יותר נכסים למכירה, אך לא בכמות ואיכות שישפיעו על שיעורי התשואה.
הציפייה לסדרת הורדות ריבית הפכה משנית למצב המלחמה בו נמצאת ישראל, ויש מיעוט עסקאות נדל"ן מניב.
סיכום
שנת 2024 מציבה מספר אתגרים בפני שוק הנדל"ן העסקי בישראל. הרשמים שלנו במעוף נובעים מהתנהלות מול לקוחותינו – בעלי נכסים, גופים מוסדיים, שוכרים איכותיים, בעלי קרקע וכן הלאה, וכפי שחזינו בשנים האחרונות, הנדל"ן העסקי בישראל חזק ויציב, גם אם לעיתים חווה משברים. אנו חווים ביקושים (רגועים אך יציבים) וניתן לקבוע שהמשק והמגזר העסקי בהחלט עובדים ואנו אופטימיים בנוגע לבאות.
בברכה,
אסף עטיה 054-5333523
אליאב עיני 054-5333528
