הרבעון הראשון של שנת 2022 הסתיים בעליה בביקושים למשרדים ולמחסנים, וכן עליה חדה בתשומות הבניה והתייקרות הריבית במשק.
שוק המשרדים:
מחירי השכירויות בתל אביב ומתחם הבורסה הגיעו לשיאים של 150 – 200 ₪ למ"ר ואף יותר מכך ברמת גמר. מחירי שכירויות אלו נראו דמיוניים עד לפני שנה, אך מסתבר שהביקושים של חברות ההיי טק המבקשות לשבת בתל אביב, חזקים ממה שהערכנו. חברות ההייטק שוכרות עשרות אלפי מ"ר (ראו עסקת פייסבוק) כולל שטחים עתידיים להתרחבות ומעלות את מחירי השכירות בחדות.
נכון לרגע זה, ההשפעה על הערים הסמוכות (בני ברק, פתח תקווה, חולון) מזערית, אך בהערכה זעירה אנו מאמינים כי גם בערים אלו תהיה עליית מחירי שכירות בשל היצע המשרדים האפסי הקיים בתל אביב ובגלל מחירי השכירות הגבוהים בחידושי הסכמי השכירות בתל אביב.
בעלי המקצועות החופשיים והנהלות החברות המסורתיות ובכלל זה משרדי עו"ד ורואי חשבון ייאלצו ליישר קו עם רמת המחירים הנוכחית או להעתיק את משרדיהם לערים הסמוכות.
תחילת הפעלת הרכבת הקלה תתמוך במעברים אלו ואף תשפר חייהם של שוכני המשרדים.
לוגיסטיקה ותעשיה:
בענף הנדל"ן ללוגיסטיקה ותעשיה חלה נסיקה במחירי השכירויות, כאשר בעסקאות אחרונות עלו מחירי השכירות ב 40%-50% למחסנים איכותיים בגובה של 16 מטר. מחירי הקרקעות ללוגיסטיקה ותעשייה שנסגרו במכרזים האחרונים של המנהל ובשוק החופשי משקפים עליית מחיר חדה אף יותר. העלייה החדה במחירי הברזל ויתר תשומות הבניה, מלמדות כי מחירי השכירויות הגבוהים בתחום הלוגיסטיקה יישארו איתנו עוד זמן רב.
עליית הריביות הצפויה, יחד עם המגמה של הבנקים לצמצם את האשראי לנדל"ן, צפויה לדעתנו לגרום לעליית התשואות בנדל"ן העסקי, היות והמרווחים בין הריביות צריכים להישאר על 5%. אין זו כמובן תורה מסיני, אך המוסדיים נמנעו עד היום מרכישות במרווחי ריביות נמוכים יותר. המשקיעים הפרטיים אמנם ביצעו עסקאות בריביות של 6% עם מרווחי ריביות נמוכים יותר (משמעותית) מ 5%, אך עליית הריביות הצפויה בשנה הקרובה עלולה לשים קץ לתופעה זו. משקיע שמשלם ריבית של 3.5 – 4% לא ייכנס לעסקת תשואה ב 6%.
על פניו, עליית תשומות הבניה אמורה להניע את מחירי השכירויות צפונה: בעל משרד שעלות בנייתו קפצה ב – 5-10%, יבקש לפצות את עצמו בשכירות גבוהה יותר, אחרת ייאלץ להסתפק בתשואה נמוכה ממה שציפה לה. אולם, יש לזכור שבערים הסמוכות לתל אביב ישנו מבחר רב של משרדים חדשים להשכרה, ועל כן לדעתנו, בערים אלו תהיה העלייה מתונה יותר אם בכלל.
בתחום הלוגיסטיקה והתעשיה נשאלת השאלה, כמה יכולים/מסוגלים בעלי המפעלים או היבואנים וחברות ההפצה לשלם? האם עליית מחירי הקרקעות ותשומות הבניה תשתקף במחירי השכירויות? עד כמה עליית מחיר של 10 ₪ למ"ר בתחום התעשיה או הלוגיסטיקה משמעותית לרווחיות של העסק?
מחירי שכירות של 50 ₪ למ"ר ללוגיסטיקה נתקלים כרגע בהתנגדות מצד השוכרים שאינם ממהרים לשלם תעריפים אלו, אך רק בהמשך השנה נדע אם המחסור בשטחי לוגיסטיקה איכותיים ידחוף את המחירים לקידומת 5.
מעוף יועצי נדל"ן מאחלת ללקוחותיה חג שמח, רגוע ושליו.
