מחפשים לבצע רכישה של משרדים חדשים לעסק? ובכן, הגעתם בדיוק למקום הנכון. רכישה של משרדים חדשים היא אחת הרכישות המשמעותיות בחיים של כל עסק וצריך לבצע אותה בכובד ראש. ישנם מספר אלמנטים שיקבעו האם תהליך של רכישת משרדים חדשים למכירה אכן יהיה משתלם בעבורכם. מה חשוב לדעת רגע לפני? ובכן, אנחנו כאן עם כל שלושה פרמטריםחשובים אותם צריך לקחת בחשבון, כאשר הולכים על עסקה מסוג זו:
מיקום
המיקום של המשרדים החדשים הוא אלמנט חיוני בתהליך קבלת ההחלטות. מאחר ומדובר בהשקעה לטווח הרחוק, רצוי לבקר במקום וכן לבחון האם המשרדים ממוקמים בסמוך לעורקי תחבורה מרכזיים, כך שהנגישות למשרד תהיה גבוהה. יסוד חשוב הוא הקירבה לרכבת הקלה ולרכבת ישראל, היות והקווים החדשים ש (ככל הנראה) יפתחו בתוך שנתיים מהיום ישנו את התמונה מבחינת הנגישות. קירבה לתחנות רכבת קלה תהווה גורם משמעותי מאד בבחירת מקום העבודה, תחסוך פקקים וחניות והרבה מאד זמן.
מצבת העובדים
החומר האנושי הוא המרכיב הדומיננטי בכל חברה היום. חברות רבות חוששות לעבור למיקום חדש בשל חשש מעזיבת עובדים. הקושי לגייס עובדים איכותיים והקושי להכשיר אותם, גורמים לכך שארגונים רבים מעדיפים לשכור או לרכוש משרדים חדשים באזור הנוכחי שלהם. בחינת מגורי העובדים בהווה, דרכי הנגישות שלהם למשרד החדש, היכולת לגייס עובדים חדשים במקום עובדים שעוזבים, היכולת לבצע הכשרות ותקופת הזמן שאורכת ההכשרה וגורמים נוספים הקשורים להעסקת עובדים, וכן נגישות לתחבורה ציבורית עתידית (רכבת קלה), הם גורמים מכריעים בבחירת המשרד.
לא פעם עדיף דווקא לבחור במשרדים חדשים הממוקמים באזורי פריפריה, מאחר וכבעלי עסקים אתם יכולים לקבל תנאים מועדפים מבחינה מסחרית וכן תנאי ארנונה טובים יותר וזאת בניגוד למשרדים באזור המרכז. מדובר בשיקול אותו צריך לקחת בחשבון, מתוך מטרה לבצע עסקה משתלמת.
נגישות המשרד החדש ללקוחות החברה
בקרב חברות המקבלות קהל, הבחירה במיקום המשרד החדש מאתגרת יותר. החברה צריכה להתמודד עם נושא הנגישות התחבורתית לעובדים, וכן עם השאלה, האם הלקוחות ימצאו את המיקום החדש כנוח יותר או פחות. אנו סבורים שגם כאן יש לתת את הדעת לנושא הרכבת הקלה, ומקווים שהיא תשנה את דפוסי התחבורה בישראל, כך שגם לקוחות יעדיפו להגיע ברכבת.
לסיכום נושא זה, אתן דוגמא: לקוח שלנו, משרד רואי חשבון המעוניין במשרד בגודל של 500 מ"ר, שוקל לצאת מתל אביב, אך חושש שלקוחותיו יעזבו היות ולא יהיה להם נח להגיע לאזור פתח תקווה. העובדים במשרד מתגוררים בפתח תקווה ובבני ברק ומבחינתם המעבר מתל אביב לקריית מטלון יהווה שדרוג רציני.
לאחר תקופה לא קצרה, הצלחתי להשפיע על בעלי המשרד להגיע לסיור בפרויקטים החדשים הנבנים בקריית מטלון. הפרויקטים ממוקמים בסמוך לתחנת הרכבת הקלה וקרובים יחסית לכביש 4. לאחר ההתרשמות הראשונית מהפרויקטים ומהאיכות שניתן להשיג במחיר נמוך יחסית למה שמוצע (אם בכלל)בתל אביב ובמתחם הבורסה, ביצעו בעלי המשרד סקר בקרב לקוחותיהם – האם אלו יעדיפו להמשיך לבוא לתל אביב "לזרוק" חומר" או שיסכימו להגיע לפתח תקווה, בהנחה שתהיה רכבת קלה צמודה. מרבית הלקוחות הצביעו בעד פתח תקווה וכך רכש המשרד שטח באחד הפרויקטים על ציר ז'בוטינסקי, להנאת העובדים והלקוחות.
מאפייני הבניין
מאפייני הבניין הם אלמנט נוסף שמשפיע על קבלת ההחלטות. האם מדובר בבניין מתוחזק עם שומר? מהו מספר החניות בבניין? מהי רמת התחזוקה? כמה מעליות יש בבניין? מה היחס בין השטח ברוטו לשטח נטו? האם יש חלונות לכל העובדים? האם ישנם שירותים נוספים כמו למשל קרבה לבתי קפה, חדרי כושר ועוד? כל אלו שאלות אותם אתם צריכים לשאול את עצמכם מתוך מטרה לקבל החלטה מושכלת בנוגע למשרד שישרת אתכם כמו גם את העובדים ברמת נוחות מקסימלית.
תשואה
מאחר ומדובר ברכישה שמגלמת בחובה גם אפשרות לקבלת תשואה בעקבות השכרה, בדקו מהי התשואה המשוערת באזור. בחינת התשואה מורכבת: לעיתים כדאי להעדיף תשואה נמוכה יותר אך מובטחת (לקוח חזק ויציב לטווח ארוך שאינו מוכן לשלם מחיר "מלא"), ולעיתים כדאי לעבוד קצת יותר קשה, להשביח את המשרד, לחלק אותו ליחידות קטנות ולהשכיר ללקוחות המוכנים לשלם יותר. התשואות המקובלות במשרדים להשקעה עומדות על סדר גודל של 6.2-7.2%. במקרים מסוימים ניתן להגיע לתשואות גבוהות יותר.
לסיכום, משרדים למכירה מהווים הזדמנות עסקית אדירה – הן מבחינת התשואה אותה תוכלו לקבל בעקבות השכרה או כתוצאה מהתרחבות של העסק ע"י רכישה של משרד. מאחר ומדובר בהחלטת כבדת משקל, רצוי לבצע אותה באמצעות מומחי נדל"ן משרדים אשר ילוו אתכם לכל אורך התהליך – עד לחתימה.
מעוף יועצי נדל"ן נוסדה בשנת 2001 ופעילה בתחום הנדל"ן המסחרי. בתחום המשרדים למכירה ותחום המשרדים להשכרה, אנו מתמחים באזור גוש דן רבתי. אנו משווקים את מגדל חוגי ONE בפתח תקווה להשכרה וכן מספר פרויקטים בקריית מטלון למכירה, ומתמצאים בהיצע בכל גוש דן, כולל תל אביב, רמת גן, בני ברק וחולון. נשמח לעמוד לשירותכם.
אליאב: 054-5333528
אסף: 054-5333523
