מאת: אליאב עיני, שותף במעוף יועצי נדל"ן · ניסיון: 22 שנה
איך הגענו לכאן – שיא מחירי הקרקע ב־2022 לצד עליית הריביות
עליית הריבית בישראל החלה באפריל 2022, בדיוק כשמחירי הקרקע ללוגיסטיקה היו בשיאם. האופטימיות בשוק התבטאה במחירים של 4 מיליון ₪ לדונם ויותר. בחלק מהאזורים, למשל בשוהם, נסגרו מכרזים ב־7–8 מיליון ₪ לדונם.
מכרזי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הם הסמן העיקרי בשוק, והם גילמו אז שכירות עתידית של 60–70 ₪ למ"ר. ההנחה הרווחת הייתה ש"השוק בולע הכול". יזמים שלא בנו לוגיסטיקה בעבר קפצו על הגל וקנו קרקעות, וחלקם לא הבינו עד הסוף את המורכבות.
למה קרקע יקרה מחייבת בנייה בקומות, ומה הבעיה בזה
מי שקונה קרקע ב־4–5 מיליון ₪ לדונם חייב לנצל את זכויות הבנייה ולבנות לגובה. אבל ככל שעולים לגובה, קשה יותר להשכיר, גם את הקומות העליונות וגם את התחתונות:
- בקומת הקרקע יש ריבוי עמודים שמגביל את התפעול.
- לקומות העליונות לא תמיד אפשר להעלות משאיות כבדות: מכולות 40 פיט, ולעיתים גם לא 20 פיט.
- החריג הוא מגרשים שהטופוגרפיה שלהם מאפשרת גישה ישירה לכל קומה.
כאן יש להוסיף שבחלק מהאזורים ישנה מגבלת גובה כללית שלא מאפשרת שתי קומות של 14 מטר גובה כל אחת. כלומר: היזם בונה קומה אחת בגובה של 14 מטר והשנייה בגובה של 7 מטר.
דוגמה לחישוב תשואה: קרקע שעלתה 4 מיליון ₪ לדונם, עם 100% זכויות בנייה ותכסית של 50%, מחייבת שתי קומות, ולכן גם רמפה למשאיות. הרמפה עלולה לפגוע בתפעול של קומת הקרקע. בנוסף, כדי שמשאיות כבדות יוכלו לעלות, צריך לחזק את עומסי הרצפה בקומה העליונה, וזה מייקר את הבנייה.
כמה עולה לבנות מבנה לוגיסטי דו־קומתי?
בנייה בקומות יקרה יותר, וההערכות בשוק מדברות על 5,000 ₪ למ"ר לפחות, תלוי בסטנדרט ומה היזם מספק בנכס. בחישוב פשוט:
- קרקע: 4,000,000 ₪ לדונם ÷ 1,000 מ"ר בנויים = 4,000 ₪ למ"ר
- בנייה: 5,000 ₪ למ"ר
- סה"כ: 9,000 ₪ למ"ר, לפני פיתוח, מימון, היטלים ועלויות נוספות
בפועל, העלות הכוללת עוברת את 10,000 ₪ למ"ר.
איזו שכירות אפשר לקבל?
נניח מבנה עם שתי קומות בגובה 14 מטר, עם משווי גובה בקומת הקרקע, באזור ביקוש:
- קומת קרקע: כ־50 ₪ למ"ר לחודש, וגם לזה לא פשוט להגיע כיום.
- קומה שנייה: כ־40–45 ₪ למ"ר לחודש.
- ממוצע: כ־45 ₪ למ"ר לחודש, כלומר 540 ₪ למ"ר לשנה.
החישוב – מה התשואה בפועל?
- עלות כוללת למ"ר (קרקע + בנייה + נלוות) כ־10,000 ₪ (יכול להגיע ל־11 אלף ₪ למ"ר).
- שכירות שנתית ממוצעת למ"ר: 540 ₪
- תשואה בתפוסה מלאה: 5.4%
- תרחיש אופטימי (חיסכון בבנייה + שכירות גבוהה): כ־6%
540 ÷ 10,000 = 5.4%. אם מצליחים לחסוך בעלויות הבנייה ובמקביל לשפר את דמי השכירות, אפשר להגיע לכ־6%, וזאת רק בתפוסה מלאה.
חשוב להדגיש: זהו חישוב להמחשה על בסיס ההנחות שלמעלה, ולא הבטחה או תחזית לתשואה בנכס מסוים.
נדגיש כי התשואה אינה על ההון העצמי אלא על סך ההשקעה.
המסקנה
מבני לוגיסטיקה בקומות הם תוצאה ישירה של הזינוק במחירי הקרקע והבנייה בשנים האחרונות. אבל הם לא תמיד עונים על הצרכים של שוכרים שזקוקים לשטחי תפעול נרחבים, לחופש פעולה בנכס ולעומסי רצפה גבוהים.
שאלות נפוצות
מה התשואה על מבנה לוגיסטי בקומות בישראל?
בחישוב לדוגמה: כ־5.4% בתפוסה מלאה, בהנחה של קרקע ב־4 מיליון ₪ לדונם ועלות כוללת של כ־10,000 ₪ למ"ר. בתרחיש אופטימי מגיעים לכ־6%.
כמה עולה לבנות מבנה לוגיסטי בקומות?
הבנייה עצמה עולה לפחות 5,000 ₪ למ"ר. יחד עם הקרקע, הפיתוח והמימון, העלות הכוללת עוברת 10,000 ₪ למ"ר.
למה קשה להשכיר קומה שנייה במבנה לוגיסטי?
לא תמיד אפשר להעלות אליה משאיות כבדות, והיא דורשת רמפה וחיזוק עומסי רצפה. לכן השכירות בה נמוכה ב־5–10 ₪ למ"ר לעומת קומת הקרקע.
מחפשים מבנה לוגיסטי? אפשר לעבור על מחסנים להשכרה שאנחנו מציגים, או לדבר איתנו: 072-3308826.
