תחום המשרדים
האטה בפריפריה מול ביקושים יציבים בתל אביב
בפריפריה הרחוקה מגוש דן מורגשת במיוחד ירידה בביקושים. עודף היצע של פרויקטי משרדים חדשים, שנבנו ברמות ביצוע גבוהות, יצר שוק שבו ישנם שטחים עודפים רבים שאינם מוצאים שוכרים. לא מעט מן הפרויקטים הללו קמו מתוך מוטיבציה של רשויות מקומיות להגדיל את הכנסות הארנונה, לצד יזמים אופטימיים שהאמינו בהמשך הביקוש – אולם בפועל הערים בהן נבנו אינן מסוגלות לספוג את ההיצע.
המצב הזה בולט בערים דוגמת פתח תקווה ובני ברק. אמנם נעשות עסקאות, אך הן בקצב איטי מאוד, והשוק מתקשה לעבור את רמת ה־50 ₪ למ"ר במעטפת. קרבה לתחנות הרכבת הקלה מספקת יתרון מסוים, אך לא מצליחה למלא את כלל הקומות, ורמות תפוסה חלקיות נותרות בעיה.
בערים רחוקות יותר – טירת הכרמל, עפולה, חולון וראשון לציון, זמני האכלוס ארוכים יותר.
בתל אביב התמונה שונה. אזורי ביקוש מרכזיים – יצחק שדה, יגאל אלון, מתחם עזריאלי, וכן הפרויקטים החדשים לאורך דרך השלום והסוללים – ממשיכים ליהנות מתפוסה גבוהה ומביקושים יציבים. מרבית הביקוש מגיע מחברות ההייטק, שממשיכות לשמש מנוע מרכזי בשוק המשרדים. עם זאת, גם כאן ניתן להבחין בזהירות גדולה יותר בבחירת שטחים: חברות נוטות לשכור במדויק את הנדרש להן, עם פחות נטייה להתרחבות עתידית לא ודאית.
תחום הלוגיסטיקה
שינוי בהתנהגות החברות
שוק הלוגיסטיקה נחלק לשתי קבוצות מרכזיות: משתמשי קצה (יצרנים, יבואנים וקמעונאים) ונותני שירותי TPL. בעוד שבשנים האחרונות ראינו מגמה של הרחבות משמעותיות – חברות ששכרו שטחים גדולים בהרבה מהנדרש, מתוך הנחת גידול עתידי – הרי שב ־ שבשנתיים האחרונות אנו עדים לשינוי: חברות זהירות הרבה יותר, ושמות דגש על התאמה בין גודל הנכס ללקוחות הקיימים והצפויים.
ההססנות הזו קשורה ישירות לתחרות הקשוחה בענף שירותי הלוגיסטיקה. חברות TPL נדרשות כיום למשמעת תקציבית גבוהה, ולעיתים מוותרות על פרויקטים יוקרתיים מדי לטובת נכסים פשוטים יותר אך כלכליים. הדבר מתבטא גם בניהול משא ומתן קשוח מול בעלי הנכסים ובחיפוש אחר מחירים ברי קיימא לטווח ארוך.
מחירי קרקע ובנייה
שוק הקרקעות נותר יציב יחסית ואף רשם ירידה קלה השנה. מחירים של 3.5–4 מיליון ₪ לדונם מחייבים יזמים לנצל את זכויות הבנייה עד תום, כלומר – לבנות לפחות שתי קומות. אלא שבנייה דו ־ קומתית מייקרת מאוד את הפרויקט: עומסי רצפה גבוהים יותר, הצורך ברמפות מותאמות, מפרטים טכניים מורכבים, ולעיתים גם מערכות אוטומציה. בפועל, רק קרקעות עם טופוגרפיה ייחודית מאפשרות שתי קומות בגובה של 14 מטר כל אחת ללא בניית רמפת עליה (לא תמיד ניתן להעלות משאית 40 פיט). כתוצאה מכך, מרלו"גים חד־קומתיים הופכים לנדירים ומבוקשים, שכן הם מציעים פתרון פונקציונלי ונגיש יותר. מגמה נוספת בה ניתן להבחין במכרזי המנהל האחרונים היא שרוב הזוכים הינם משתמשי קצה ולא מיזמי נדל"ן, מה שמעיד על כך שיזמי הלוגיסטיקה לא מאמינים במחירי קרקע שעולים על 2.5.-3 מיליון ₪ לדונם, כך שבשנים הקרובות כאשר הכלכלה תתאושש והביקושים יגברו יהיה מחסור בשטחי השכרה איכותיים ללוגיסטיקה.
מחירי שכירות
באזורי ביקוש מוכרים, כגון קרית גת, תימורים ובית שמש: נכסים לוגיסטיים איכותיים עם תקרות של 14 מטר מושכרים בטווח של 45–50 ₪ למ"ר. מדובר ברמות מחיר שהפכו לסטנדרט בשוק.
מודיעין ושוהם: המחירים גבוהים יותר, 55–60 ₪ למ"ר, אך ההיצע מוגבל מאוד. קשה במיוחד למצוא שטחים גדולים בהיקפים של עשרות אלפי מ"ר, והביקוש עולה על ההיצע.
מגמות צפויות קדימה
משרדים: אנו צופים כי זמני האכלוס בפרויקטים חדשים בראשון לציון, חולון ופתח תקווה יתארכו, דבר שיגרום ליזמים להאט את קצב ההתחלות החדשות באזורי גוש דן מחוץ לתל אביב. כמו כן ישנם המעריכים כי מהפכת ה AI אשר פרצה לחיינו בסערה תשפיע בצורה כזו או אחרת על עולם המשרדים מהר מהמצופה , כל עולם העבודה משתנה לנגד עיננו במהירות האור ואנו צפויים שהעבודה תהפוך להיברידית ,הטמעת כלים מבוססי AI תאפשר שיתוף פעולה מרחוק, אוטומציה וניהול יעיל של צוותים, מה שיקטין את הצורך בהגעה פיזית למשרדים.
ייעול תהליכים: עסקים יוכלו להסתפק בצוותים קטנים יותר בזכות אוטומציה, וכך יצטמצם הצורך במשרדים גדולים.
המשרדים ישנו את אופיים , והם יהפכו למשרדים חכמים ומותאמים: יידרשו חללים גמישים יותר (Hot Desks, חללי ישיבות מתקדמים) עם תשתיות טכנולוגיות משופרות. המיקוד בחוויית העובד יהפוך את המשרד למקום מפגש, חדשנות וחוויה, ולא רק לעמדת עבודה. זה ייצור ביקוש לעיצוב ברמה גבוהה ולשירותים משלימים, ולכן זה יביא בשלב הראשון לדעתנו בירידה בתפוסות וללחץ על בעלי הנכסים להשקיע בשיפוץ, הטמעת טכנולוגיות ויצירת ערך מוסף כדי לשמור על שוכרים.
לוגיסטיקה: המיקוד ימשיך להיות בשטחים חד־קומתיים ובשטחים מותאמים אישית. הביקוש למרכזים עם תקרות גבוהות (14–16 מטר) יישאר גבוה, אך השוכרים יעמדו על מחירים שלא יעלו על 45–50 ₪ למ"ר, למעט באזורים מבוקשים במיוחד.
סיכום
שוק הנדל"ן העסקי בראש השנה תשפ"ו (2025) מציג תמונה מורכבת: קיפאון יחסי בפריפריה מול יציבות יחסית במרכז תל אביב; זהירות מצד חברות לוגיסטיקה מול מחירי קרקע גבוהים שמצמצמים את הגמישות של יזמים; ומחירים שנשארים בתחום 45–50 ₪ למ"ר ברוב האזורים, עם חריגות כלפי מעלה במודיעין ושוהם וכלפי מטה בצפון הארץ ודרומה.
במצב זה, המפתח ליזמים ולמשקיעים הוא זהירות, התמחות והתאמה מדויקת לצורכי השוק. מי שיידע להציע פתרונות איכותיים במחיר סביר – יוכל למצוא הזדמנויות גם בתקופה מאתגרת זו.
