כדאיות רכישת שטחי לוגיסטיקה ותעשייה בבית שמש והר טוב – השקעה חכמה בלב אזור צומח

בעשור האחרון הפכה בית שמש למוקד מרכזי ללוגיסטיקה ותעשייה בישראל. המיקום האסטרטגי של העיר – בין כביש 1, כביש 6 וכביש 38 – מושך אליו חברות רבות המחפשות שילוב של נגישות, עלויות תחרותיות ותשתיות מודרניות. העיר מתפתחת במהירות מרשימה וצפויה להכפיל את אוכלוסייתה ולהגיע ליעד של 600,000 תושבים עד שנת 2040, מה שתורם לביקושים מתמשכים מצד עסקים, יזמים ומשקיעים. 

מגמה ברורה של עליית מחירים וביקושים בבית שמש והר טוב 

בעשור האחרון טיפסו מחירי הקרקעות באזורי התעשייה של בית שמש והר טוב בצורה דרמטית – מ־1.5 מיליון ש"ח לדונם ליותר מ־4 מיליון ש"ח לדונם כיום. מרבית העסקאות התבצעו במכרזים של רשות מקרקעי ישראל, או ברכישות של לקוחות פרטיים מגופים שזכו במכרזים. היקפי הבניה הגבוהים בבית שמש ובהר טוב (עומדים על למעלה מ 140,000 מ"ר בשנתיים האחרונות!!), כגון המרלו"גים של ריט 1 ושל אמות השקעות, לא הביאו לאזור את הבשורה שרבים מחכים לה שנים רבות:  עדיין לא נבנה במשך למעלה מ־20 שנה מתחם בפורמט של טכנופארק, דוגמת אלה שנבנו בחולון או בראשון לציון. 

מחסור אמיתי בשטחי תעשייה קטנים ואיכותיים בבית שמש והר טוב 

כך, למרות הביקושים הגבוהים והבניה בהיקפים הגדולים כאמור, אין כיום באזור פתרון איכותי ללקוחות המבקשים לרכוש או לשכור שטחים קטנים–בינוניים של 250 מ"ר ועד 3,000 מ"ר בבית שמש והר טוב.  

התוצאה: 

• לקוחות נאלצים לשכור שטחים גדולים ממידותיהם או מבנים ישנים באיכות ירודה 

• אין נגישות ראויה למשאיות. 

• תקרות נמוכות (לרוב 4–5 מטר) 

• עומסי רצפה לא מספקים לפעילות תעשייתית מודרנית 

• רצפות ייצור/העמסה באיכות נמוכה, שניזוקות לאחר שנתיים שלוש, כך שהמלגזות אינן מסוגלות לעבוד עליהן באופן ראוי. 

 

פתרון חדש בשיווק מעוף יועצי נדל"ן – טכנופארק באזור תעשיה ברוש 

מעוף יועצי נדל"ן, מחברות השיווק והתיווך המובילות בישראל בתחום הנדל"ן הלוגיסטי והתעשייתי, החלה לשווק מתחם טכנו פארק חדשני באזור התעשייה ברוש בבית שמש. מדובר בפרויקט פורץ דרך שצפוי לתת מענה מדויק לצורכי השוק. 

נתונים עיקריים: 

15,000 מ"ר שטחי תעשייה ולוגיסטיקה 

תקרות בגובה 6 – 6.5 מטר 

עומסי רצפה מקסימליים של 2.5 טון בקומה שניה ועומס כמעט לא מגובל בקומת הקרקע 

מבנה חדש ומודרני  

מגרש תפעולי רחב לפריקה וטעינה 

אפשרות לרכישת יחידות החל מ־250 מ"ר 

חניות מסודרות 

בנייה ברמה הגבוהה ביותר, ע"י יזמית מנוסה בתחום 

המתחם צפוי להיות מוכן לאכלוס בשנת 2028, והוא צפוי למשוך משתמשי קצה איכותיים וגם משקיעים המעוניינים בהכנסה מניבה באזור בעל פוטנציאל עצום, או לחילופין משתמשי קצה ובעלי מלאכה ותעשיה קלה וזעירה שמעוניינים בנכס מודרני במיקום מצויין. 

המחיר הצפוי למ"ר במתחם צפוי לעמוד על כ־11,000–12,000 ש"ח, מחיר אטרקטיבי ביחס למקבילים באזור המרכז, ומושך במיוחד למשקיעים שמבינים את הפוטנציאל שבהשקעה בצפון גוש דן הדרומי. 

ניתוח עסקה:  

רכישת נכס לוגיסטי או נכס המשמש לתעשייה ומלאכה זעירה בבית שמש והר טוב כרוכה בדרך כלל בצורך לגשת למכרז של המנהל. מכרזי המנהל הם לקרקעות של דונם ויותר, כך שאם יש צורך ב 300 מ"ר לדוגמה, צריך לרכוש דונם ואז לבנות בהיקף של 1000 מ"ר (שתי קומות של 500 מ"ר לדוגמה) ולהשכיר את השטחים שלא צריך. לעיתים יש מכרזים על קרקעות קטנות יותר אבל אז המחיר למ"ר גבוה יותר על פי רוב. 

מדוע לבנות 1000 מ"ר כשאפשר להסתפק בשטח הרצוי לנו בלבד? הסיבה היא – מחירי הקרקע בבית שמש והר טוב. מכרזי המנהל הם תחרות פתוחה ושווה, ולכן המחירים הם מחירי שוק. אם מחיר דונם מגיע לאזור ה 3 מליון ₪ במכרז במקרה הטוב ביותר (כלומר – בתסריט הטוב ביותר עבור הזוכה) ויכולים גם להגיע ל  4 מליון ₪ ויותר, המשמעות היא שמ"ר זכויות מגיע ל 4,000 ₪ למ"ר אם מנצלים את כל ה 100%. אם אחוזי הבניה נמוכים יותר, המחיר למ"ר זכויות עולה בהתאם, ואם לא מנצלים את מלוא אחוזי הבניה, הסיטואציה דומה (המחיר למ"ר זכויות עולה).  

לבנות 300 מ"ר עולה סביב ה 4000 ₪ למ"ר מינימום, וכך יוצא שהעלות ל 300 מ"ר הבנויים על קרקע של דונם בהר טוב או בית שמש יכולה להגיע ל 5.6 מליון ₪!! 

זאת כמובן במקרה שלא מנצלים את זכויות הבניה המקסימליות. אם מנצלים, אזי העלות גבוהה יותר אבסולוטית, אך לפי מ"ר המחיר הממוצע כמובן נמוך יותר. 

פרויקט הטכנו פארק שאנו משווקים בבית שמש מציע לרכוש שטח מוכן ב 11 -12 אלף ₪ למ"ר. אמנם לא מדובר בקרקע עצמאית או מבנה עצמאי אך המבנה צריך ויכול להתאים לצרכי מרבית הלקוחות. כיום, זה הפתרון הנפוץ ביותר בישראל ללקוחות המעוניינים בשטחים של פחות מ 1,000 מ"ר לשימוש עצמי או להשקעה. 

סיכום 

בית שמש מציעה כיום שילוב נדיר של נגישות, תכנון תעשייתי איכותי, ביקושים גוברים, ומחירים תחרותיים. מתחם הטכנופארק החדש בברוש מעניק מענה לצורך בוער בשוק – פתרון מתקדם, זמין ונגיש למגוון רחב של עסקים. מדובר בהזדמנות ייחודית עבור משקיעים ומשתמשים כאחד – באזור שהעתיד שלו כבר כאן. 

לפרטים נוספים : 

אליאב 054-5333528 

אסף 054-5333523